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                  Caractéristiques

                  Financement de locaux professionnels avec le crédit-bail

                  Le crédit-bail est un montage financier qui permet de financer 100% d’une opération immobilière.

                  Cette opération offre, à terme, la possibilité de devenir propriétaire des locaux, moyennant des charges assimilables à un loyer de marché.

                  Le crédit-bail immobilier s’est imposé comme un mode de financement relativement universel des immeubles à usage professionnel (hôtels, entrepôts, bureaux, locaux commerciaux, usines, ateliers, etc.) qu’ils soient neufs ou anciens, ou encore, qu’il s’agisse d’opérations d’acquisition, de construction ou de réhabilitation d’immeubles existants.

                  Location de locaux professionnels avec option d’achat

                  Le crédit-bail immobilier, c’est aussi une opération de location immobilière à long terme, accompagnée d’une promesse unilatérale de vente.

                  Nos clients choisissent des locaux qui correspondent à leurs besoins. BNP Paribas Lease Group s’en porte acquéreur ‒ ou les fait construire ‒, puis les loue à votre entreprise.

                  Durée du crédit-bail immobilier

                  Cette location (avec option d’achat) s’étalera sur une durée de 7 à 15 ans, et elle sera assortie d’une promesse de vente, dont le montant sera déterminé à la signature du contrat.

                  Montants des loyers du crédit-bail immobilier

                  Les loyers sont à taux fixe ou taux variable et peuvent être fixes, constants ou dégressifs.

                  Différentes possibilités pour le client dans le cadre du crédit-bail

                  • Résilier son contrat, c’est-à-dire abandonner l’immeuble avec paiement d’une indemnité de résiliation ;
                  • céder son contrat : le preneur appelé « cédant » transmet, après notre agrément, son contrat de crédit-bail immobilier à un autre client, appelé « cessionnaire », qui, lui, assumera et poursuivra les engagements prévus jusqu’à la fin du contrat. Le prix de la cession est fixé librement entre cédant et cessionnaire. En principe, le cédant reste solidaire des obligations du cessionnaire (sauf dérogation) ;
                  • Racheter l’immeuble par anticipation : une clause contractuelle prévoit systématiquement la date à partir de laquelle il est possible de racheter l’immeuble et à quel prix ;
                  • Sous-louer les locaux : le preneur (par exemple une SCI) peut sous-louer les locaux avec l’agrément de BNP Paribas.

                  Bénéficiaires éligibles au crédit-bail Immobilier

                  Toutes les personnes physiques ayant la capacité d’exercer une activité professionnelle, commerciale ou industrielle :

                  • Entrepreneur individuel,
                  • Toutes les personnes morales (S.A., S.C.I., S.A.R.L., S.A.S, S.N.C., Associations, etc.).

                  Avantages

                  Liberté de choix et souplesse du crédit-bail

                  • Votre investissement n’est pas figé,
                  • vous financez votre projet avec ou sans apport de votre part,
                  • votre financement se réalise en sur-mesure, en s’adaptant à votre cycle d’exploitation,
                  • vous pouvez opter pour un crédit-bail d’une durée de 7 à 15 ans (en fonction de vos possibilités de remboursement),
                  • les loyers sont à taux fixe ou variable,
                  • vous adaptez le profil de vos loyers à vos besoins : constants, dégressifs ou spécifiques,
                  • vous pouvez sous-louer sans contrainte ‒ totalement ou partiellement ‒ sous réserve de l’accord de BNP Paribas Lease Group,
                  • vous pouvez céder le contrat partiellement en TVA,
                  • vous pouvez financer une extension par le biais d’un avenant au contrat d’origine.

                  Vous souhaitez faire construire dans le cadre d’un crédit-bail ?

                  • Vous choisissez les différents intervenants (architectes, entreprises, etc),
                  • les experts BNP Paribas Lease Group vous accompagnent depuis la phase d’acquisition jusqu’à la construction,
                  • les loyers sont déductibles dans les comptes de votre entreprise, jusqu’à concurrence de la valeur du terrain. Ceci représente un avantage fiscal qui, converti en taux d’intérêt, peut aller jusqu’à 40%.

                  Optimisation fiscale et comptable grâce au crédit-bail

                  • Vous préservez vos fonds propres et vous allégez votre bilan,
                  • vos loyers sont déductibles (excepté la part d’amortissement concernant le terrain, comprise dans les derniers loyers),
                  • vous amortissez la construction le temps de la durée du contrat de crédit-bail, soit une durée plus courte que celle pratiquée en détention directe,
                  • vous réintégrez l’excédent d’amortissement dans vos résultats dans l’année de la levée d’option d’achat, ce qui équivaut à un différé d’impôts gratuit. Cette réintégration fera l’objet d’amortissements ultérieurs,
                  • Vous pouvez devenir propriétaire de vos locaux (moyennant des charges voisines d’une location à fonds perdus).

                  Financement intégral via le crédit-bail

                  Vos dépenses immobilières (honoraires, taxes, etc.) sont incluses dans votre financement.

                  Des experts de l’immobilier à votre service

                  • Vous bénéficiez des conseils des équipes immobilières spécialisées de BNP Paribas Leasing Solutions et de ses partenaires ‒ notaires, assureurs, etc. ‒ sur les plans immobilier, financier, juridique et fiscal ;
                  • vous êtes conforté sur la qualité de vos choix, grâce à une analyse approfondie de votre projet par BNP Paribas Leasing Solutions.

                  Sécurisation de votre projet

                  BNP Paribas Leasing Solutions associe à son financement une gamme complète d’assurances, alliant garanties maximales et tarifs compétitifs :

                  • Assurances construction (dommage-ouvrages, tous risques chantier, etc.),
                  • assurance des locaux,
                  • assurances du dirigeant.

                  Votre entreprise et votre investissement sont ainsi sécurisés en cas d’accident ou de sinistre.

                  Exemple

                  Exemple d’un investissement immobilier en crédit-bail

                  Vous souhaitez construire de nouveaux locaux. L’investissement global s’élève à 150 000 euros. Le financement est réalisé sous forme de crédit-bail :

                  • Frais : 7 500 euros
                  • Terrain : 22 500 euros
                  • Construction : 120 000 euros
                  • Durée du contrat de crédit bail : 10 ans
                  • Prix d’option d’achat : 1 euro

                  Tableau d'amortissement des loyers

                  tableau amortissement loyers credit bail

                  Ventilation des amortissements financiers

                  ventilation amortissements financiers credit bail

                  [1] Le prix d'option d'achat est affecté au terrain : 22 500€ - 1€ = 22 499€

                  A l’issue de la 10e année

                  • Si vous aviez choisi une acquisition directe de vos locaux, ceux-ci, amortissables normalement sur 20 ans, auraient été amortis à hauteur de 50% : soit 60 000 Euros. Le montant total des déductions fiscales aurait été de : 7 500 (frais) + 60 000 = 67 500 €.
                  • Avec le Crédit bail, via les loyers, les frais et la totalité de la construction ont été amortis et la déduction fiscale effectuée s’est élevée à : 7 500 + 120 000 = 127 500 €. Les loyers sont en effet amortis beaucoup plus rapidement.
                    La réintégration fiscale en fin de contrat est égale au « suramortissement » : 127 500 - 67 500 = 60 000 €.
                    Elle fera l’objet d’amortissements ultérieurs, sur une durée d’usage à compter de la levée d’option d’achat.
                    [calcul du montant à amortir ultérieurement : 1 € (Prix d’option d’achat) + 60 000 € (réintégration) + 22 499 € (loyers non déduits) - 22 500 € (terrain) = 60 000 €].

                  Mise en place

                  Étapes-clés du crédit-bail Immobilier

                  1. Mise en place de l’accord

                  Règlement des frais d’étude et de montage (+commission d’engagement).

                  2. Signature du contrat de crédit-bail immobilier

                  Les frais d’acquisition sont inclus dans l’assiette. Le preneur doit s’acquitter des émoluments des notaires concernant :

                  • La rédaction de l’acte de crédit-bail immobilier (entre 0,55% et 0,6875% de l’assiette TTC),
                  • La publicité foncière éventuelle de l’acte (exclusivement pour les contrats dont la durée d’amortissement est supérieure à 12 ans),
                  • Taxe de publicité foncière (0,615% de l’assiette HT, augmentée du prix d’option d’achat),
                  • Salaire du conservateur des hypothèques (0,10% du montant cumulé des loyers TTC).

                  Frais auxquels s’ajoutent, le cas échéant, les frais inhérents aux garanties prévues dans l’acte de crédit-bail immobilier.

                  3. Avant l'entrée dans les locaux

                  Comme la mise en loyer intervient lors de l’entrée dans les lieux, elle coïncide avec la signature du contrat lorsque l’immeuble est achevé et exploitable immédiatement.

                  En revanche, dans le cas d’une construction ou d’une acquisition d’immeuble avec des travaux, plusieurs mois/années peuvent s’écouler avant la mise en loyer (avec possibilité de plusieurs tranches).

                  Pourquoi ?

                  Car, pendant cette période, le crédit-bailleur effectue des paiements : achat du terrain, règlement des travaux aux entreprises, à l’architecte, etc.

                  Le crédit-preneur règle alors des intérêts, calculés trimestriellement et à terme échu :

                  • Sur les sommes HT décaissées par le crédit-bailleur, au prorata temporis de la date du paiement jusqu’à la date de mise en loyer,
                  • Sur la TVA, pendant un délai forfaitaire de 4 mois (règle applicable aux crédit-bailleurs immobiliers).

                  Ces loyers sont soumis à TVA, si le crédit-preneur y est assujetti.

                  4. A partir de l'entrée dans les locaux

                  Les loyers peuvent être :

                  • Mensuels, trimestriels, semestriels, annuels,
                  • constants, dégressifs ou personnalisés,
                  • payables d’avance ou à terme échu,
                  • calculés à taux fixe sur toute la durée du contrat,
                  • calculés à taux variable à chaque échéance, selon EURIBOR (ou TIBEUR) correspondant à la périodicité (EURIBOR 3 mois pour des loyers trimestriels, EURIBOR 6 mois pour des loyers semestriels).
                    Certains contrats à taux variable prévoient la faculté d’opter pour un taux fixe en cours de vie, selon des modalités prévues dès l’origine.