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Focus sur le marché de l'immobilier d'Entreprise et l'offre de BNP Paribas Real Estate
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Les tendances du marché de l’immobilier d’Entreprise en Régions
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En Régions, les mêmes tendances qu'en Ile de France sont observées, mais à un rythme plus modéré. Le marché de la location et de la vente de bureaux devrait subir les conséquences de la contraction de l’activité économique et de l’emploi jusqu’à fin 2010.
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Bonne tenue des marchés en 2008, mais net ralentissement au quatrième trimestre.
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Le marché des bureaux en régions s'est globalement bien tenu en 2008. Dans un contexte économique difficile, le volume des transactions a enregistré un recul limité de 10% par rapport à 2007. Néanmoins, c'est au dernier trimestre que les premiers signes de retournement sur le marché sont apparus, avec des opérations reportées, voire stoppées ou annulées.
L'offre a poursuivi sa remontée pour atteindre 2 168 000 m² sur 16 villes étudiées, dont 43% de bureaux neufs. Pour les bureaux de seconde main, la situation s'est nettement dégradée avec une hausse significative de l'offre et une baisse des transactions.
Lyon a été particulièrement dynamique en 2008, surtout soutenue par le marché des bureaux neufs. Toutefois, une partie du stock de bureaux de seconde main ne répond pas à la demande des utilisateurs. Ce segment est passé en sur-offre en 2008 et l'écart entre l'offre et les transactions devrait s'accentuer en 2009.
Aix/Marseille a enregistré le plus fort recul des régions avec une baisse de 29% des transactions par rapport à 2007, et de 16% sur la moyenne décennale. À Marseille intra-muros, la diminution touche aussi bien les bureaux neufs que ceux de seconde main. L'absence de disponibilités dans des produits neufs livrés sur Euroméditerranée a fortement pesé sur le marché marseillais.
À Lille, le volume des transactions a fléchi en 2008 mais reste dans la moyenne enregistrée au cours des huit dernières années. Le nombre des transactions est resté stable car ce sont surtout les grandes transactions qui ont chuté. La demande de bureaux s'est maintenue, même au deuxième semestre, malgré une très forte diminution des demandes émanant du secteur banque-assurance. À l'instar des tendances observées dans la plupart des marchés régionaux, le segment des bureaux neufs est resté très dynamique.
Les valeurs de la location ont tenu mais cette situation ne devrait pas durer car les locataires ont commencé à rencontrer des difficultés en fin d'année et l'offre s'accumule. Les loyers diminueront surtout pour les bureaux de seconde main et les mesures d'accompagnement seront plus importantes.
Le marché de l'investissement de bureaux en régions n'a pas échappé au ralentissement de l'activité, passant de 2,7 milliards d'euros en 2007 à 1,8 milliard d'euros en 2008. Cette diminution s'établit à -28% contre -56% en Ile-de-France. En 2009, la baisse de l'activité se poursuivra et la hausse des taux de rendement en investissement locatif (1) engagée en régions au deuxième semestre 2008, se prolongera sous l'effet de l'augmentation des primes de risques immobilières (2).
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(1) Ratio : Loyer annuel / Valeur du bien
(2) Risques : Taux de vacance, délais de commercialisation plus longs, entraînant une baisse de la valeur du bien immobilier.
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Contexte macro-économique
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Une forte récession en 2009 et une lente reprise en 2010
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Dégradation du marché des bureaux de seconde main
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Hausse généralisée de l'offre
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Les tensions sur le neuf vont se reporter sur le seconde main
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Diminution des loyers en 2009
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Les marchés régionaux ont mieux résisté que l'Ile de France
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Juillet 2009
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0 825 334 335 (0,15 € TTC/mn)
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