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Immobilier à Bordeaux : un marché tertiaire dynamique

03/01/2017

Après l’Ile-de-France et Aix-Marseille, focus sur l’immobilier de bureaux à Bordeaux. Bientôt reliée à Paris en 2 heures de TGV et bassin d’emploi de plus de 300 000 employés, la ville est de plus en plus plébiscitée par les chefs d’entreprises.

Immobilier à Bordeaux : transactions en hausse et projets de développement

Le marché de l’immobilier d’entreprise se porte bien à Bordeaux. La ville affiche une attractivité forte qui se répercute sur un marché de l’immobilier d’entreprise en hausse, avec 108 600 m2 de bureaux commercialisés en 2015 contre 91 500 m² en 2014.

Au premier semestre 2016, les transactions affichent une hausse de 13 % par rapport au premier semestre 2015, tirées notamment par le dynamisme de Bordeaux Centre et de Bordeaux Ouest (Mérignac et Pessac) où se réalisent encore 64 % des transactions. 50 500 m² ont ainsi été placés durant ce premier semestre 2016.

Transactions de marché Bordeaux

Les offres de seconde main représentent 74 % de l’offre globale à un an, contre 26 % pour le neuf.

Le marché est en situation de sous-offre pour les produits neufs sur l’ensemble de la métropole. Le centre de Bordeaux fait même face à une pénurie d’offres de seconde main. Dans son ensemble, l’offre de bureaux disponibles à un an dans la métropole bordelaise a connu une baisse de 16 % au premier semestre 2016, pour un total de 115 300 m².

Les grands projets de développement urbain, comme Bordeaux Euratlantique et Bassins à Flot, devraient permettre de réalimenter le marché en offre neuve, avec plusieurs immeubles mis en chantier en 2016.



Offre immobilier Bordeaux

Des valeurs locatives relativement stables, plus élevées en centre-ville qu’en périphérie

Le neuf connaît une légère hausse de prix dans le centre-ville, à 175 € HT/HC/m2 en moyenne, et une baisse modérée en périphérie, à 139 € HT/HC/m2, en raison de la faiblesse de livraison d’immeubles haut de gamme.

Le secteur du seconde-main connaît pour sa part une assez forte baisse en centre-ville, à 138 € HT/HC/m², la pénurie d’offre de qualité poussant à la transformation des espaces en habitations, et une relative stabilité en périphérie, à 117 € HT/HC/m2.

Loyers moyens bordeaux

L'immobilier à Bordeaux souligne des quartiers contrastés

Plébiscité pour son emplacement géographique et son rôle historique, le centre de Bordeaux connaît ainsi une relative pénurie de l’offre, dans le neuf comme dans la seconde-main. Face à ce centre-ville saturé, les investisseurs se déplacent en périphérie.

Les opportunités se situent plus largement dans l’Ouest de la métropole : à Pessac, où le marché se trouve globalement à l’équilibre ; à Mérignac, où l’offre reste forte ; et autour de l’aéroport. Cette zone d’activité se trouve notamment dynamisée par l’implantation du secteur informatique mais aussi aéronautique, autour de l’Aéroparc. Une autre illustration de ce dynamisme : le regroupement du Groupe Thales sur son campus de Mérignac. Une tendance favorisée par le développement de la mobilité intra-métropole voulue par les pouvoirs publics.

Le Nord de la Métropole constitue quant à lui la troisième zone la plus active du marché des bureaux, avec environ 12 000 m² recensés fin 2015, devant la zone Sud/Sud-Ouest, avec 9 500 m² et la Rive droite, qui compte 6 340 m².

A l’horizon 2017-2018, une attractivité soutenue par les nouveaux pôles de développement

Bordeaux a adopté ces dernières années une politique de création de pôles tertiaires destinés à renforcer l’attractivité de la métropole. Le pôle Bassins à Flot et le quartier d’affaires Bordeaux Euratlantique sont deux projets-phares de cette orientation stratégique. De nombreux programmes tertiaires et mixtes sont prévus sur ces deux secteurs. Quelques exemples significatifs peuvent être cités :

  • Bassins à Flot : Ilot Fourrière (9 800 m²), Horn (8 000 m²), Leeuwin (5 600 m²)
  • Bordeaux Euratlantique : Halle Boca (11 700 m2), Perspective (4 600 m2), Emergence (7 500 m²), Quai 8.2 (29 500 m²)

Offre immobilier bordeaux

D’ici 2020, plus de 200 000 m2 de bureaux supplémentaires sont ainsi attendus à travers l’ensemble de Bordeaux Métropole. Un signal fort qui souligne l’attractivité de la ville.

Nouveaux pôles d’activité, accélération de la mobilité et même création d’une Vallée de l’innovation (le Campus Vallée Créative)…Bordeaux Métropole mise sur un développement soutenu. Son corollaire : un marché de l’immobilier d’entreprise dynamique en phase d’ajustement avec la demande.


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